안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 윤세라 변호사입니다.
두 분의 공유 지분에 동시에 근저당이 설정된 후, 갑의 지분이 경매로 넘어가 병에게 소유권이 이전된 상황에서 을이 무허가 건물을 근거로 법정지상권을 주장하며 토지 전체를 단독으로 사용하겠다고 하는군요. 이 상황에서 법정지상권 성립 여부는 매우 중요한 쟁점이 됩니다.
결론부터 말씀드리면, 단순히 공유자 중 한 명의 지분에 근저당이 설정되고 그 지분이 경매로 넘어갔다는 사실만으로는 을의 무허가 건물에 법정지상권이 성립하기 어렵습니다. 몇 가지 이유를 들어 자세히 설명드리겠습니다.
법정지상권 성립 요건
법정지상권이 성립하려면 일반적으로 다음의 요건이 충족되어야 합니다.
저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 합니다.
저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 합니다.
저당권 실행으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.
사안에 대한 검토
귀하의 사례를 위 요건에 비추어 살펴보면 다음과 같습니다.
건물 존재 시점: 무허가 건물이 근저당권 설정 당시부터 존재했으므로 이 요건은 충족될 수 있습니다.
소유자 동일 여부: 근저당권 설정 당시 토지는 갑과 을의 공유였고, 건물은 을의 소유일 가능성이 높습니다. 만약 건물 역시 갑과 을의 공유였다면 이 요건은 충족될 수 있습니다. 하지만 토지와 건물의 소유자가 완전히 동일하지 않았기 때문에 법정지상권 성립의 핵심 요건을 충족하지 못할 가능성이 큽니다. 공유 토지 위에 공유자 중 한 명의 건물만 존재하는 경우, 저당권 설정 당시 토지 소유자와 건물 소유자가 완전히 동일하다고 보기 어렵기 때문입니다.
소유자 변경: 갑의 지분 경매로 인해 토지 소유자가 갑과 을에서 병과 을로 변경되었으므로 이 요건은 충족되었습니다.
공유 토지와 법정지상권
공유 토지의 경우, 공유자 중 한 명이 자신의 지분에만 근저당을 설정하고 그 지분이 경매로 넘어갔을 때, 나머지 공유자가 기존 건물을 근거로 법정지상권을 주장하는 것은 법리적으로 매우 제한적입니다. 대법원 판례는 공유 토지에 대한 법정지상권 성립에 대해 엄격한 태도를 취하고 있습니다.
일반적으로 공유 토지 위에 공유자 중 1인이 소유하는 건물이 존재하는 경우, 그 공유자의 지분에 설정된 저당권 실행으로 토지 소유자가 변경되더라도 다른 공유자의 동의 없이 건물을 축조한 경우에는 법정지상권 성립을 인정하지 않는 경향이 있습니다. 이는 다른 공유자의 공유지분권 행사를 부당하게 침해할 수 있기 때문입니다.
을의 법정지상권 주장의 어려움
따라서 귀하의 경우,
근저당 설정 당시 토지는 갑과 을의 공유였고, 무허가 건물은 을의 단독 소유이거나 갑과 을의 공유였더라도 토지 소유자와 건물 소유자가 완전히 동일하지 않았을 가능성이 높습니다.
을이 무허가 건물을 축조할 당시 다른 공유자인 갑의 동의를 얻었는지 여부가 불분명합니다. 동의 없이 축조했다면 법정지상권 주장은 더욱 어려워질 수 있습니다.
이러한 점들을 종합해 볼 때, 을의 무허가 건물에 대해 법정지상권이 성립한다고 보기는 어렵습니다. 따라서 병은 자신의 공유 지분권에 따라 토지 사용 수익을 요구할 수 있으며, 을의 무단 점유에 대해 법적 조치를 취하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
병의 대응 방안
병은 자신의 공유 지분권에 기반하여 다음과 같은 조치를 고려해 볼 수 있습니다.
을과의 협의: 을과 토지 사용 및 건물 철거 등에 대해 협의를 시도해 볼 수 있습니다.
공유물 분할 청구 소송: 법원에 공유물 분할을 청구하여 토지 소유 관계를 정리하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
부당이득 반환 청구 소송: 을이 법적 근거 없이 토지를 단독으로 사용하고 있다면, 병의 지분에 해당하는 사용료 상당액을 부당이득으로 반환 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다.
건물 철거 소송: 법정지상권이 성립하지 않는다면, 병은 자신의 소유권을 방해하는 무허가 건물에 대해 철거 소송을 제기할 수 있습니다.
주의사항
정확한 법률 판단은 구체적인 사실 관계와 관련 법규, 판례를 종합적으로 검토해야 가능합니다.
따라서 위 내용은 일반적인 법리 해석에 따른 의견이며, 반드시 변호사와 상담하여 정확한 법률 자문을 구하시기 바랍니다. 관련 자료(등기부등본, 근저당 설정 계약서 등)를 지참하여 상담하시는 것이 좋습니다.
병의 입장에서 답답한 상황이실 텐데, 법적 절차를 통해 원만하게 해결되기를 바랍니다.
법률 관련 문의는 언제든지 전화 주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.
“법무법인 아이엠 법률 상담 전화번호 1551-8388”
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