전세보증금 반환소송 전세보증금반환 소송을 위해 알아볼게 많은데 이 분야 지식이 없어 질문의

안녕하세요!

전세보증금 반환 소송과 관련된 질문들, 하나씩 차근히 풀어서 설명해 드릴게요.

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1. 소송 승소 후 임대인이 상환 능력이 없다면?

맞습니다.

소송에서 이겨도 임대인(집주인)이 돈이 없거나 재산이 없다면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

그래서 소송 전에 임대인의 재산 상태를 미리 파악하는 게 중요합니다.

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2. 임대인의 상환 능력 확인 방법

등기부등본 열람

: 근저당(담보 대출), 압류 등 확인 가능.

소송 전 재산 조회: 정식으로 소송 전에는 강제 조회가 어렵지만, 소송이 시작되면 재산명시신청 등을 통해 임대인의 예금, 부동산, 차량 등의 재산을 강제로 확인할 수 있습니다.

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집 주변 시세 확인:

보증금이 집 시세보다 높거나 비슷한지 체크.

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3. 경매가 언제 들어가나요?

경매는 보통 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 강제경매를 신청해서 집을 팔아 그 돈으로 보증금을 돌려받는 절차입니다.

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절차:

전세보증금 반환 소송 승소 판결문(집행권원) 확보 강제경매 신청 → 법원이 집을 경매에 부쳐 판매

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4. 셀프 낙찰이란?

셀프 낙찰:

임차인(세입자)이 직접 경매에 참여해서 집을 낙찰받는 것.

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손해 여부:

보증금 > 시세인 경우: 손해를 볼 수 있음.

경매가가 낮게 나오면 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 큽니다.

낙찰받으면 그 집의 새로운 주인이 되고,

나머지 채권자들에게 배당금을 돌려준 후 부족분은 본인이 감당해야 합니다.

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5. 제3의 낙찰자란?

제3의 낙찰자:

임차인(본인)이 아닌 다른 사람(외부 투자자나 일반인)이 경매에서 집을 낙찰받는 경우입니다.

이 경우, 경매가 끝난 후 배당 절차를 통해 보증금을 받을 수 있습니다.

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6. 근저당이 없으면 선순위인가요?

네, 맞습니다.

근저당(은행 대출 등)이 없다면, 임차인은 선순위 채권자가 됩니다.

하지만 전입신고 + 확정일자가 필수입니다!

이게 없으면 보증금 보호가 어렵습니다.

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7. 배당 절차 경매로 집이 팔리면, 법원이 배당 순서를 결정해서 집주인의 빚을 갚습니다.

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배당 순서:

경매비용 (법원 경비 등) 세금 채권 (국세, 지방세) 근저당권자 (은행 등) 임차인(전세보증금)

— 선순위 확정일자 있는 임차인 남은 금액이 보증금보다 적으면, 임차인은 손실을 보게 됩니다.

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8. 재산 가압류란?

가압류는 소송 전에 임대인의 재산을 동결하는 조치입니다.

만약 임대인이 집을 팔아버리거나 재산을 숨길 가능성이 있다면,

가압류 신청을 통해 재산을 묶어두는 것입니다.

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이걸 통해 임대인의 재산 처분을 막고,

나중에 보증금 회수를 유리하게 끌고 갈 수 있습니다.

혹시 지금 전세 계약 중이신 집에 근저당이 없는 게 맞는지 확인할 필요가 있습니다.

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전세 보증금 반환소송